Confira a seguir o que pesar para saber o momento certo de entrar em um fundo imobiliário.
1) Observe se você está
no momento certo de investir
A melhor hora para
entrar em um investimento é quando o investidor está no momento certo para
investir. “O melhor momento é algo pessoal. O que o investidor deveria olhar no
fundo para tomar sua decisão é se ele está na hora certa, se está com o
dinheiro certo para fazer investimento”, avalia Arthur Vieira de Moraes, agente
autônomo de investimentos especialista em fundos imobiliários.
Como qualquer outro
investimento de renda variável, os fundos imobiliários possuem riscos, por isso
o investidor deve avaliar se ele pode assumir riscos naquele momento e também
se ele precisará do dinheiro em pouco tempo. “O investidor não pode esquecer
nunca que o fundo imobiliário é um investimento de longo prazo. E o dinheiro
precisa ser um dinheiro que ele pode destinar ao longo prazo e que ele pode
investir em um ativo de risco”, diz Moraes.
Segundo ele, os
fundos imobiliários não são indicados para quem quer investir em menos de dois
ou três anos. Isso porque como o investimento é variável, se o investidor tiver
uma data marcada para resgatar o dinheiro, ele pode perder dinheiro ao resgatar
o valor investido vendendo as cotas em um momento em que elas estejam desvalorizadas.
E por mais que não
haja um prazo definido, o investidor precisa investir tendo consciência de que
pode sofrer prejuízos, por isso não é recomendável investir todo a sua poupança
em um fundo imobiliário. O ideal é que o investidor já possua uma reserva de
emergência, com aplicações mais seguras, e destine parte do valor disponível
para investimentos aos fundos imobiliários como uma estratégia de
diversificação.
2) Analise fatores
setoriais e veja se eles indicam que o momento é bom
Depois de avaliar os
critérios pessoais, o investidor deve partir para uma análise setorial. “Se eu
vejo agora que a Selic pode subir, ou que os imóveis estão com alta vacância,
essas coisas podem trazer oportunidade de compra no sentido que os preços das
cotas caem”, afirma Arthur de Vieira Moraes.
Se a taxa Selic
estiver alta, por exemplo, os investidores podem considerar os investimentos de
renda fixa mais atrativos, já que muitos deles possuem remuneração atrelada à
Selic e podem ter menos riscos que os fundos imobiliários. Com menos
investidores interessados, as cotas se desvalorizam e esse pode ser um bom
momento para entrar no fundo, já que o valor pago pela cota será mais baixo.
O investidor também
deve avaliar qual setor no momento tem maior possibilidade de ganho. “Se for o
varejo, então vale a pena pensar em fundos que investem em shoppings e galpões
de logística. O melhor momento não vai ser algo conjuntural, o investidor deve
enxergar isso em cada fundo, já que eles investem em setores de negócio
diferentes, que não têm o memso comportamento ao mesmo tempo”, diz Moraes.
3) Analise se o fundo
prospectado está em um bom momento
Depois de realizar
uma análise setorial, o próximo passo é avaliar se aquele fundo prospectado,
especificamente, está em um bom momento. “O que interessa é procurar “upsides”,
ou seja, fundos que tenham possibilidade de aumento dos rendimentos”, afirma
Arthur de Vieira Moraes.
Ele orienta o
investidor a se informar sobre possíveis reajustes de aluguéis dos imóveis que
fazem parte da carteira do fundo nos próximos meses, o que pode garantir um
ganho no curto prazo e pensando no logo prazo, ele recomenda que se observem os
vencimentos dos contratos de aluguéis dos imóveis do fundo. Fundos com
contratos longos, que vencem em 10 anos, por exemplo, têm mais chance de pagar
os aluguéis aos investidores regularmente do que aqueles cujos contratos
vencerão em alguns meses e correm o risco de ficarem desocupados.
E é fundamental
observar quais são os ativos do fundo. As carteiras dos fundos imobiliários
podem ser compostas por imóveis comerciais, corporativos, residenciais, cotas
de outros fundos e recebíveis imobiliários, que são papéis com lastro em
imóveis, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de
Crédito Imobiliário (LCIs). Considerando que um ativo invista apenas em imóveis
comerciais, por exemplo, o investidor pode observar se o momento é propício ou
não para entrar naquele fundo avaliando se os imóveis comerciais estão com alta
ou baixa vacância no momento.
4) Procure entender se
no momento o fundo está “caro”
Para avaliar se a
cota de um fundo está cara, o investidor deve fazer duas análises. A primeira é
sobre a relação entre o seu valor de patrimônio e o valor da cota. Para isso,
basta dividir o valor patrimonial do fundo (que é o valor de todos os seus
ativos) pelo número de cotas. Se o patrimônio de um fundo for de 1 milhão de
reais e ele tiver 100 cotas, isso significa que o valor patrimonial de cada
cota é de 10.000 reais. Se as cotas estiverem sendo vendidas a 11.000 reais na
Bolsa, isso quer dizer que o valor da cota está 10% acima do valor patrimonial.
“Se o valor da cota
está acima do patrimônio dele, isso indica que tem algo diferente no fundo,
porque o mercado só aceita pagar menos que o patrimônio ou mais por algum
motivo”, afirma Moraes. O investidor deve apurar, portanto, os fatores
subjetivos do fundo, que levem à essa distorção entre o valor de mercado da
cota e seu patrimônio. “E não quer dizer que um fundo com cotas 20, 30% maior
do que o valor patrimonial é caro, o investidor também não rasga dinheiro, se a
cota está acima isso pode ocorrer porque o fundo tem boa liquidez, um bom
gestor e porque os investidores acham que o fundo vai sofrer pouco diante de
crises, são fatores qualitativos”, completa o especialista.
Por outro lado, uma
cota negociada por um valor de mercado muito abaixo do seu valor de patrimônio
pode ser um sinal de que algo está errado com o fundo, já que os investidores
estão pagando menos por ele. Mas, se depois de investigar os motivos para isso,
o investidor entender que o mercado está subestimando o valor do fundo, a
conclusão pode ser de que as suas cotas estão descontadas e é um bom momento
para a compra.
O valor do patrimônio
do fundo pode ser consultado nos relatórios mensais dos fundos, que são
divulgados pelos gestores, ou no site da BM&FBovespa, caso o fundo seja
negociado no segmento Bovespa. No site da Bolsa há uma página com a lista de
todos os fundos. Clicando no código do fundo a ser pesquisado, uma página com
as informações daquele fundo será aberta. Basta então clicar em “Comunicados e
outros Documentos” > “Dem. Financeiras e Relatórios” e abrir os relatórios
mensais.
A segunda análise a
ser feita é sobre a rentabilidade do fundo, ou seja, o seu retorno (yield), que
é o valor que o fundo paga mensalmente em relação ao preço de suas cotas. Para
chegar ao yield, basta verificar o valor em reais pago pelo fundo aos
investidores e calcular quanto isso representa em relação à cota.
Para quem nunca
investiu em um fundo imobiliário, é muito importante entender que esses fundos
distribuem rendimentos em dinheiro em igual quantidade para todos os cotistas,
mas a rentabilidade é diferente para cada um, já que ela depende não só do
rendimento recebido como também do valor pago pela cota. Isto é, se o
investidor comprou uma cota no seu lançamento, pagou 100 reais por ela e seu
último rendimento foi de 1 real, sua rentabilidade mensal foi de 1%. Se outro
investidor comprou uma cota desse mesmo fundo 10 meses depois de seu
lançamento, quando suas cotas estavam valendo 150 reais, ele receberá também 1
real, mas sua rentabilidade foi de 0,66% (resultado da divisão de 1 por 150).
E para que a análise
seja mais apurada é importante que o investidor não faça a comparação
observando apenas o rendimento do fundo em um mês, mas em um período mais
longo. “Os fundos podem ter sazonalidades. Um fundo de shopping, por exemplo,
pode ter um faturamento muito maior no Natal, no Dia das Mães e no Dia dos
Namorados. O ideal é olhar o rendimento pelos menos dos últimos 12 meses e
quanto maior período, melhor para observar se as sazonalidades”, afirma Vieira
de Moraes.
Também no site da
BM&FBovespa, é possível verificar os valores distribuídos por cota nos
últimos meses. Para encontrar essa informação é preciso novamente acessar a
página com a lista dos fundos do segmento Bovespa, clicar no fundo desejado e
em seguida clicar em “Comunicados e outros Documentos” e acessar os documentos
em PDF que trazem a distribuição de rendimento de cada mês.
Vale ressaltar que a
rentabilidade passada não é garantia de retorno futuro. Por isso, para entender
qual é o melhor momento de entrar no fundo é preciso combinar todas as dicas
citadas, e não apenas apurar os rendimentos passados.
5) Observe se comprar
as cotas no período de reserva ou depois faz diferença para você
As cotas dos fundos
imobiliárias podem ser compradas no período de reserva de cotas, quando elas
ainda não são negociadas em bolsa, ou quando o fundo passa a ser negociado em
Bolsa (assim como as ações), no chamado mercado secundário. Segundo Sérgio
Belleza Filho, consultor de investimentos e uma das maiores referências em
fundos imobiliários no Brasil, o período de reserva é muito interessante para
grandes investidores, que querem comprar grandes quantidades de cotas.
“A liquidez dos
fundos imobiliários no mercado secundário (na Bolsa) tem aumentado
barbaramente, mas ainda não é tão grande. Alguns papéis têm boa liquidez, mas
alguns têm uma liquidez mais restrita porque faltam vendedores. O investimento
é tão bom que o investidor não tem feito questão de sair deles”, diz Belleza.
Ele menciona o
exemplo do fundo imobiliário do Shopping Pátio Higienópolis. Suas cotas
começaram a ser negociadas em 1999 e, segundo ele, muitos investidores desde
então nunca venderam suas cotas.
Mas, para o pequeno
investidor, que não tem interesse em comprar um volume grande de cotas, o
período de reserva pode não ser tão interessante ou pode ser indiferente, sendo
que o que interessa mesmo são os fundamentos do fundo. Isso quer dizer que
avaliar se o fundo está no período de reserva ou se já é negociado há mais
tempo não é o que dirá se o investimento vale a pena ou não.
“O período de reserva
é um bom momento pra quem quer comprar muitas cotas, mas em compensação é
preciso ficar muito atento na hora do lançamento do fundo porque existe um
esforço de marketing muito grande. O investidor deve ficar atento para ver
realmente o que está comprando, porque o período de reserva é um momento de
‘oba oba’”, diz Belleza.
Diferentemente do que
ocorre, por exemplo, no mercado de ações, no qual as ações podem ser negociadas
a um valor descontado no IPO (Oferta Inicial de Ações) devido à insegurança dos
investidores sobre o futuro do papel, os descontos dos fundos imobiliários são
pouco ligados ao fato de estarem em um período de oferta inicial, já que seu
valor não é tão ditado pelo ânimo dos investidores, mas por fatores mais
concretos, como a sua perspectiva de rendimentos e os imóveis em que ele
investe.
Por não haver um
desconto relacionado à oferta inicial do fundo, para investidores mais
conservadores o melhor pode ser entrar em um fundo que já é negociado há algum
tempo e já possui um histórico de rentabilidade e de gestão, que o investidor
pode avaliar. Os fundos novos podem ser mais imprevisíveis, já que eles ainda
têm um comportamento desconhecido por ser novo.
Para Sergio Belleza,
o tempo de existência do fundo, não está entre os principais fatores para a
escolha do fundo. “Primeiro é preciso entender exatamente no que o fundo
investe, segundo é preciso entender exatamente quanto o patrimônio investido
gera de renda, em terceiro lugar os riscos e depois se o fundo tem condição de
concretizar a renda que ele projeta”, afirma.
Ainda que alguns
exemplos recentes, como o fundo imobiliário de agências do Banco do Brasil,
mostrem períodos de reservas bastante eufóricos e com bons ganhos para quem
conseguiu reservar cotas antes do lançamento em Bolsa, esses casos estão muito
mais relacionados ao perfil do fundo do que ao fato de os investidores terem o
acessado no momento de reserva. “O fundo do BB foi um lançamento inédito. Nunca
tinha sido feito antes um lançamento de 1,5 bilhões de reias e a sua proposta
de remuneração era bastante atrativa”, comenta Belleza.
fonte: http://exame.abril.com.br/
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